Нерідко зустрічаються ситуації, коли власник нерухомості приймає рішення продати або подарувати частину свого будинку. Це можливо зробити шляхом попереднього розділу власності або шляхом продажу власної частини. Такі дії вимагають подальшого підписання угоди про розділ майна.
Як показує досвід, власники нерухомості уникають розділяти майно, адже це тягне за собою певні ризики. Так, наприклад, новий власник власності має право відмовитися від розділу майна надалі. У таких випадках поділ майна відбувається за допомогою суду.
Саме тому прийнятним виходом з ситуації є попередній розділ нерухомого майна. Відбувається цей процес за згодою всіх власників. Тільки після того, як відбувся поділ власності, можна продати частину будинку як окремий об’єкт нерухомої власності.
В даний час розділ нерухомості, яка має єдиного власника, законодавством не регулюється. Самостійно розібратися в розділі нерухомого майна дуже складно.
Процес розподілу нерухомого майна
Перш ніж почати процес розподілу власного майна, кожному власнику необхідно:
- перевірити, чи існує можливість з технічної сторони розділити нерухому власність. Для такої перевірки власник об’єкта повинен звернутися в місцеву інстанцію, яка проводить технічну інвентаризацію. Можна звернутися і в інші установи державного значення, які уповноважені видавати такі рішення;
- правильність оформлення власності, яку планується розділити, і прав на неї. Ст. 3 та ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», який набув законні підстави з 26.11.2015 року, містять відомості: дії, якими б вони не були, спрямовані на купівлю, внесення змін або припинення речових прав на нерухомі володіння і підлягають реєстрації в установах державного значення в обов’язковому порядку, можуть відбуватися при реєстрації речового права власності згідно цього документу. Простіше кажучи, всі права на володіння потрібно узаконити в державному реєстрі.
Але й тут існують виключення. Якщо право володіння нерухомістю виникло до 2013 року і узаконено за всіма правилами Закону, що існував у той період, реєстрація не потрібна. Також Закон, який діяв на 01 січня 2013 року, передбачив випадки, при яких не було необхідності реєструвати право власності; - дізнатися, зареєстрована чи ні ділянка, на якій розміщена нерухомість, в Державному кадастровому органі. Також необхідно перевірити, чи зареєстровано цю ділянку у встановленому порядку, чи немає правопорушень.
Зібравши всю необхідну інформацію, яка підтверджує правильність оформлення нерухомості та земельної ділянки під нею, можна приступати до розділу власності нерухомого характеру.
Принцип розділу нерухомої власності
Розділ власності нерухомого характеру відбувається поетапно:
- Власник володінь нерухомого характеру звертається в бюро технічної інвентаризації або в інші органи, які мають відповідну атестацію, маючи на руках завірену нотаріусом заяву про надання рішення про можливості з технічної сторони питання розділу нерухомого майна (розділ нерухомості відбувається згідно Інструкції щодо розподілу, виділення і розрахунків частин об’єктів нерухомості. Даний документ затверджено Міністерством житлово-комунального господарства України під №55), а також заяву про проведення інвентаризації технічного характеру об’єктів власності, які виникнуть після розділу. Після проведення обох інвентаризацій власник отримає висновок щодо можливості поділу своєї нерухомості і окремий технічний паспорт на кожен розділений об’єкт нерухомості.
- Власник нерухомості звертається до органів місцевого самоврядування з заявою про присвоєння об’єктам нерухомості, які виникли після розділу, адреси. Порядок присвоєння поштової адреси регулюється органами місцевого управління. Так, приміром, у Києві такий порядок затверджений Виконавчим органом міської ради, тобто Київською міською державною адміністрацією за №1094 від 25 червня 2011 року, в Харкові – рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06 липня 2011 року. Після звернення в органи місцевого управління кожний об’єкт отримає свою поштову адресу.
- Власник звертається із заявою до реєстратора або до приватного нотаріуса з проханням про проведення державної реєстрації нерухомих об’єктів, які виникли після поділу. Для цього власнику необхідно мати:
- паспорт, який засвідчує особу заявника;
- підтвердження сплати адміністративного збору;
- документ, що підтверджує право власності на нерухомість до її розділу. Винятком є випадки, коли право власності вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;
- висновок, що підтверджує технічну можливість поділу майна;
- технічні паспорти на нові об’єкти нерухомості, які утворилися після поділу;
- документи, що підтверджують присвоєння новим об’єктам поштової адреси. Винятком є випадки, при яких поштова адреса не присвоюється.
Державна реєстрація нерухомого майна регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно №1127 від 25 грудня 2015 року.
Після проведення державної реєстрації в законному порядку власник нерухомого майна отримує два окремих об’єкта. Така власність вважається абсолютно різною, і власник ділянкою може розпоряджатися на свій розсуд. Угода купівлі-продажу нерухомого майна укладається письмово і посвідчується нотаріусом.
Розділ земельної ділянки
Розділ земельної ділянки необхідно проводити в обов’язковому порядку, так як при укладенні договору купівлі-продажу вказується кадастровий номер ділянки, яка переходить до нового власника разом з будинком. Такий поділ проводять у момент розділу нерухомості.
Для розділу ділянки власнику необхідно:
- прийняти рішення, як розділити ділянку;
- звернутися до установи, які займається питаннями земельних ресурсів, з проханням про проведення технічної інвентаризації та розділу ділянки. Ця ж організація і виготовить всю технічну документацію;
- звернутися до органу Державної податкової служби територіального значення геодезії з виготовленою технічною документацією для її угоди ділянок та присвоєння номера у Державному кадастровому центрі. Після проведення таких дій власник отримує висновок з Кадастру. Ці моменти регулюються Законом України «Про державний земельний кадастр»;
- звернутися до державного реєстратора для здійснення реєстраційних заходів на право володіння власністю на окремі ділянки. Для проходження реєстрації ділянок необхідно надати:
- паспорт власника земельної ділянки;
- документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;
- документи з Державного земельного кадастру на нові земельні ділянки.
Після проведення державної реєстрації власник земельної власності отримує право на дві окремі ділянки.
Існують прецеденти, коли розділ нерухомості відбувається тільки після проведення будівельних робіт, так званої реконструкції. Реконструкція нерухомої власності регулюється Законом «Про регулювання містобудівної діяльності». Згідно з цим Законом, після реконструкції слід ввести власність в експлуатацію, здійснити інвентаризацію технічного характеру, отримати технічні паспорти, і тільки тоді приступати до державної реєстрації. У разі реконструкції до пакета документів для реєстрації об’єктів нерухомості додається документ, що підтверджує введення об’єкта в експлуатацію.
При розділі власності нерухомого характеру необхідно керуватися законодавством. Тільки правильно оформлені документи дозволяють швидко здійснити поділ майна. Але, як показує практика, кожен випадок розділу майна є індивідуальним. Саме тому кожен розділ нерухомого майна потребує вивчення і розгляду всіх моментів.