Кожна людина, яка бажає стати орендодавцем нерухомого майна, повинна визначитися з моментами всього процесу оренди.
Поради з оренди житлових об’єктів
Перед тим як підписати угоду, майбутній орендодавець повинен:
- прийняти рішення реєструватися чи ні як приватний підприємець. Власник об’єктів житлової нерухомості має законне право здавати в оренду свою власність з проходженням реєстрації приватного підприємця і без неї. Статус орендодавця впливає на порядок розрахунку суми податку.
Оренда житла без документів приватного підприємця
При такому моменті орендодавець виступає як фізична особа. Йому необхідно щоквартально розраховувати податок на доходи фізичних осіб та сплачувати його до бюджету. У 2016 році величина ПДФО становить 18% від суми отриманого прибутку.
Сплачений ПДФО необхідно відобразити у річній декларації, яка здається в податкову службу. Декларацію необхідно подати до першого травня наступного за звітним року. Тобто декларацію за 2016 рік необхідно здати до першого травня 2017 р. Якщо орендодавець нерезидент, тобто не громадянин країни, здати свою нерухомість в оренду він може тільки, скориставшись послугами ПП або юридичної особи.
Оренда нерухомості приватним підприємцем
Кодекс фіскальної служби регулює законність здачі в оренду об’єктів нерухомості. Згідно з ним кожна людина, що веде підприємницьку діяльність, перебуваючи на загальній або спрощеній системі оподаткування, може на законних підставах бути орендодавцем.
Найпростішим рішенням при оформленні ПП є робота на спрощеній системі. Справа в тому, що при такому оподаткуванні орендодавцю необхідно сплачувати щомісяця суму податку, яка становить 20% від мінімального рівня заробітної плати, встановленої на 01 січня звітного року. Так, наприклад, у 2016 році сума податку підприємця, що працює за спрощеною системою, склала 275 грн.
З економічної точки зору, сплачувати податок спрощенцям більш вигідно. Але при такій реєстрації необхідно врахувати момент: п. 291.5 ст. 291 ПКУ прийняті обмеження. Отже, за спрощеною системою оподаткування не можуть працювати підприємці, які здають в оренду:
- земельні ділянки, площа яких перевищує 0,2 га;
- житлові будинки або їх частину, площа яких перевищує 100 кв. м;
- споруди нежитлового значення або їх частина, площа яких перевищує 300 кв. м.
Платники єдиного податку, які працюють на 2 групі, мають право здавати в оренду нерухоме майно виключно населенню або ПП на єдиному податку.
З вищезазначеного випливає: якщо площа житлового будинку перевищує 100кв.м. та нежитлового 300кв.м., приватний підприємець повинен працювати за загальною системою оподаткування або взагалі не бути ПП.
- перевірити реєстрацію права власності на здаване житло в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нова редакція Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» свідчить, що підтвердити свої права на нерухомість можна, маючи відомості з Держреєстру. Отримати відповідну інформацію може кожен громадянин України. Це необхідно зробити, оскільки орендодавець повинен бути власником нерухомості. Орендарі обов’язково перевірять цю інформацію.
Якщо майнові права ще не внесені в Держреєстр, це необхідно зробити, звернувшись за такою послугою в державну установу чи до приватного нотаріуса. Останні мають право на такі дії на законних підставах.
Після таких дій орендодавець буде мати можливість отримати відповідну довідку. Роздрукувати інформацію можна і самостійно за допомогою інтернет-системи, попередньо сплативши внесок у розмірі 20 грн.
- отримати згоду всіх співвласників нерухомого майна у письмовій формі, якщо нерухомість має кількох власників. Цей момент стосується і орендодавців, які мають оформлений в законному порядку шлюб.
Передача нерухомості, яка оформлена за іпотечним договором, в оренду відбувається тільки за згодою власника іпотеки.
- перевірити майбутнього орендаря по можливості. Це необхідно зробити для того, щоб уникнути багатьох неприємностей в майбутньому. Зробити це можна, принаймні, перевіривши паспорт, ідентифікаційний податковий номер. Також юристи радять по можливості перевірити, чи немає заяви на втрату паспорта, який пред’явив орендар. Багато нечесні люди користуються саме украденими чи втраченими паспортами. На жаль, на сьогодні немає відкритого доступу до списку загублених паспортів, тому зробити перевірку можна тільки особисто.
Якщо орендарем виступає юридична особа, власник повинен зажадати і перевірити свідоцтво держреєстрації, статут, довіреність, паспорт особи, на яку виписана довіреність, копії паспортів керівника та головного бухгалтера.
Підписання договору оренди
Виконавши всю вищевказану роботу, можна приступати до оформлення договору оренди. Варто зауважити, що угода оренди житла можливо не завіряти у нотаріуса. Якщо одна з сторін вимагає це зробити, то відвідати нотаріальну кантору доведеться.
Обов’язково завіряються нотаріусом договору оренди:
- нежитлових приміщень, які будуть орендуватися більше 3-х років;
- нерухомості з майбутнім викупом.
В договорі оренди не варто вказувати мету оренди іншу, ніж проживання. Згідно ст. 810 Цивільного кодексу оренда нерухомості може здійснюватися з метою проживання в ній. Згідно цієї ж статті, юридична особа може орендувати житлове приміщення тільки для проживання в ньому.
Саме тому в угоді необхідно вказувати мету оренди – проживання. У випадку нецільового використання приміщення всі ризики ляжуть на плечі орендаря.
В договорі оренди не рекомендується встановлювати меншу ринкової ціни вартість. Згідно ст. 170 Податкового кодексу розмір доходу обчислюється виходячи з суми оренди, але не меншою, ніж мінімальна сума платежу за оренду. Цей мінімум встановлюється органами місцевого управління, на території яких знаходиться об’єкт нерухомості, який планується здати в оренду. Тому, занизивши суму оренди, не вдасться знизити суму податку. Ця норма не стосується підприємців другої групи, які сплачують фіксований податок.
У договорі оренди рекомендується вказати обов’язкову передоплату за кілька місяців. На практиці передоплата здійснюється за два місяці. Це стимулює орендаря і підтверджує його наміри. В такому разі він не зникне, не сплативши за договором оренди.
Якщо ви плануєте здавати житлове приміщення на тривалий термін, рекомендується звернутися за допомогою в компанію, що надає такого роду послуги. Юрист компанії при складанні договору врахує всі ваші вимоги і побажання, вкаже на можливі ризики та відшкодування від їх наслідків. Професійно складений договір може вберегти від багатьох неприємностей і підстрахувати в неординарних ситуаціях. Правильно складений договір оренди – це впевненість у завтрашньому дні обох сторін. Тільки в такому випадку оренда нерухомого майна принесе задоволення обом сторонам.