Нередко встречаются ситуации, когда владелец недвижимости принимает решение продать или подарить часть своего дома. Это возможно сделать путем предварительного раздела собственности или путем продажи собственной части. Такие действия требуют дальнейшего подписания соглашения о разделе имущества.
Как показывает опыт, владельцы недвижимости избегают разделять имущество, ведь это тянет за собой определенные риски. Так, к примеру, новый владелец собственности имеет право отказаться от раздела имущества в дальнейшем. В таких случаях раздел имущества происходит с помощью суда.
Именно поэтому приемлемым выходом из ситуации является предварительный раздел имущества недвижимого характера. Происходит этот процесс по обоюдному согласию всех собственников. Только после того, как произошел раздел собственности, можно продать часть дома как отдельный объект недвижимой собственности.
В настоящее время раздел недвижимости, которая имеет единственного собственника, законодательством не регулируется. Самостоятельно разобраться в разделе недвижимого имущества очень сложно.
Процесс раздела недвижимого имущества
Прежде чем начать процесс раздела собственного имущества, каждому собственнику необходимо:
- проверить, существует ли возможность с технической стороны разделить недвижимую собственность. Для такой проверки владелец объекта должен обратиться в местную инстанцию, проводящую техническую инвентаризацию. Можно обратиться и в другие учреждение государственного значения, уполномоченные выдавать подобные решения;
- правильность оформления собственности, планируемой разделить, и прав на нее. Ст. 3 и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество», который приобрел законные основания с 26.11.2015 года, содержат сведения: действия, какими бы они ни были, направленные на покупку, внесение изменений или завершение вещных прав на недвижимые владения и подлежащие регистрации в учреждениях государственного значения в обязательном порядке, могут происходить при регистрации вещного права собственности согласно этому документу. Проще говоря, все права на владение нужно узаконить в государственном реестре.
Но и здесь существуют исключения. Если право владения недвижимостью возникло до 2013 года и узаконено по всем правилам Закона, существовавшего в тот период, регистрация не нужна. Также Закон, который действовал на 01 января 2013 года, предвидел случаи, при которых не было необходимости регистрировать право собственности; - узнать, зарегистрирован ли участок, на котором размещена недвижимость, в Государственном кадастровом органе. Также необходимо проверить, зарегистрирован ли этот участок в установленном порядке, нет ли правонарушений.
Собрав все необходимую информацию, которая подтверждает правильность оформления недвижимости и земельного участка под ней, можно приступать к разделу собственности недвижимого характера.
Принцип раздела недвижимой собственности
Раздел собственности недвижимого характера происходит поэтапно:
- Собственник владений недвижимого характера обращается в бюро технической инвентаризации или в иные органы, имеющие соответствующую аттестацию, имея на руках заверенное нотариусом заявление о предоставлении решения о возможности с технической стороны вопроса раздела недвижимого имущества (раздел недвижимости происходит согласно Инструкции о разделе, выделении и расчетов частей объектов недвижимости. Данный документ утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства Украины под № 55), а также заявление о проведении инвентаризации технического характера объектов собственности, которые возникнут после раздела. После проведения обеих инвентаризаций владелец получит заключение о возможности раздела своей недвижимости и отдельный технический паспорт на каждый разделенный объект недвижимости.
- Владелец недвижимости обращается к органам местного самоуправления с заявлением о присвоении объектам недвижимости, возникшим после раздела, адреса. Порядок присвоения почтового адреса регулируется органами местного управления. Так, к примеру, в Киеве такой порядок утвержден Исполнительным органом городского совета, то есть Киевской городской государственной администрацией под № 1094 от 25 июня 2011 года, в Харькове — решением Харьковского городского совета № 325/11 от 06 июля 2011 года. После обращения в органы местного управления каждый объект получит свой почтовый адрес.
- Владелец обращается с заявлением к регистратору или к частному нотариусу с просьбой о проведении государственной регистрации недвижимых объектов, возникших после разделения. Для этого владельцу необходимо иметь:
- паспорт, который свидетельствует о личности заявителя;
- подтверждение уплаты административного сбора;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость до ее раздела. Исключением являются случаи, когда право собственности уже зарегистрировано в Государственном реестре прав;
- заключение, подтверждающее техническую возможность раздела имущества;
- технические паспорта на новые объекты недвижимости, которые образовались после раздела;
- документы, подтверждающие присвоение новым объектам почтового адреса. Исключением являются случаи, при которых почтовый адрес не присваивается.
Государственная регистрация недвижимого имущества регулируется Законом Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество» и Порядком государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество № 1127 от 25 декабря 2015 года.
После проведения государственной регистрации в законном порядке владелец недвижимого имущества получает два отдельных объекта. Такая собственность считается абсолютно разной, и собственник может любым участком распоряжаться по своему усмотрению. Соглашение о купли-продаже недвижимого имущества заключается в письменном виде и заверяется нотариусом.
Раздел земельного участка
Раздел земельного участка необходимо проводит в обязательном порядке, так как при заключении договора купли-продажи указывается кадастровый номер участка, который переходит новому владельцу вместе с домом. Такое разделение проводят в момент раздела недвижимости.
Для раздела участка собственнику необходимо:
- принять решение, как разделить участок;
- обратиться в учреждения, которые занимаются вопросами земельных ресурсов, с прошением о проведении технической инвентаризации и раздела участка. Эта же организация и изготовит всю техническую документацию;
- обратиться в орган Государственной службы территориального значения геодезии с изготовленной технической документацией для ее соглашения и присвоения участкам номера в Государственном кадастровом центре. После проведения таких действий владелец получает заключение из Кадастра. Эти моменты регулируются Законом Украины «О государственном земельном кадастре»;
- обратиться к государственному регистратору для осуществления регистрационных мер на право владения собственностью на отдельные участки. Для прохождения регистрации участков необходимо предоставить:
- паспорт владельца земельного участка;
- документ, подтверждающий уплату административного сбора;
- документы из Государственного земельного кадастра на новые земельные участки.
После проведения государственной регистрации владелец земельной собственности получает право на два отдельных участка.
Существуют прецеденты, когда раздел недвижимости происходит только после проведения строительных работ, так называемой реконструкции. Реконструкция недвижимой собственности регулируется Законом «О регулировании градостроительной деятельности». Согласно этому Закону, после реконструкции следует ввести собственность в эксплуатацию, осуществить инвентаризацию технического характера, получить технические паспорта, и только тогда приступать к государственной регистрации. В случае реконструкции к пакету документов для регистрации объектов недвижимости прилагается документ, подтверждающий введение объекта в эксплуатацию.
При разделе собственности недвижимого характера необходимо руководствоваться законодательством. Только правильно оформленные документы позволяют быстро осуществить раздел имущества. Но, как показывает практика, каждый случай раздела имущества является индивидуальным. Именно поэтому каждый раздел недвижимого имущества нуждается в изучении и рассмотрении всех без исключения мелочей.