texinventarizacija@gmail.com
1. Общие сведения
На определенных этапах эксплуатации зданий и сооружений их владельцы сталкиваются с необходимостью внедрения тех или иных мероприятий, связанных с обеспечением функционирования объектов в будущем. Законодательно в Украине установлена необходимость выполнения определенных технических процедур, связанных с обеспечением пригодности объектов к эксплуатации.
С одной стороны эти процедуры связаны с вопросами обеспечения прочности и надежности объектов, с другой — с возможностью их эксплуатации по функциональному назначению. Ответы на вопросы относительно соблюдения указанных требований могут быть получены только по результатам технического обследования и оценки технического состояния.
Среди традиционных случаев необходимости проведения технического обследования зданий и сооружений присутствуют:
- обследование и оценка технического состояния здания перед реконструкцией;
- обследование и оценка технического состояния здания перед капитальным ремонтом;
- плановые и внеплановые обследования зданий (паспортизация);
- работы на этапе ввода в эксплуатацию и постановки на баланс;
- обследование зданий/помещений на соответствие ДБН «Инклюзивность зданий и сооружений. Основные положения»;
- обследование объектов по доступности для людей с инвалидностью и других маломобильных групп населения (проверка соответствия пандуса нормативам);
- обследование перед нагрузкой конструкций здания (установка оборудования, металлических или бетонных конструкций на крыше здания);
- обследование поврежденного или разрушенного имущества вследствие вооруженной агрессии российской федерации против Украины.
При любом основании выполнения работ по обследованию законодательно предусмотрены определенные требования к:
- процедуре их организации;
- порядку выполнения и объемам работ;
- оформлению и регистрации результатов обследования.
2. Законодательные основы проведения обследования
2.1. Общие положения
На законодательном уровне общие основы проведения технических обследований зданий и сооружений регулируются Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».
В частности, в Статье 392 «Закона …» требования к владельцам или управителям объектов приведены в Части 1, а общая цель проведения обследований — в Части 2.
«Владельцы или управители объектов строительства обеспечивают текущий осмотр и периодическое обследование принятых в эксплуатацию в установленном законодательством порядке объектов в течение всего периода их существования и несут ответственность за их эксплуатацию согласно закону» (Часть 1 Статьи 392).
— Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»
«Обследование объекта осуществляется с целью определения его фактического состояния и оценки его соответствия основным требованиям к зданиям и сооружениям, определенным законодательством …» (Часть 2 Статьи 392).
— Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»
Непосредственно общие правила организации проведения обследования утверждены Постановлением Кабинета Министров Украины № 257 от 12.04.2017 г. «Порядок проведения обследования принятых в эксплуатацию объектов строительства».
Работы по обследованию и оценке технического состояния на объектах по вопросам обеспечения механического сопротивления и устойчивости выполняются согласно ДСТУ 9273:2024 «Наставление по обследованию зданий и сооружений для определения и оценки их технического состояния. Механическое сопротивление и устойчивость».
Обследования общественных объектов по доступности для людей с инвалидностью и других маломобильных групп населения выполняются согласно требованиям ДБН В.2.2-40:2018 «Инклюзивность зданий и сооружений. Основные положения» с изменением №2.
2.2. Привлечение исполнителей
Согласно положениям п. 2 «Порядка проведения обследования …» обследования должны выполняться: «… путем привлечения специалистов, имеющих соответствующую квалификацию, а именно: ответственных исполнителей отдельных видов работ (услуг), связанных с созданием объектов архитектуры, которые прошли профессиональную аттестацию и имеют квалификационный сертификат на право выполнения работ по обследованию в строительстве объектов класса последствий (ответственности), определенных квалификационными требованиями …, либо путем привлечения предприятий, учреждений и организаций, в составе которых есть такие исполнители….».
Класс последствий (ответственности) объекта строительства определяется характеристикой возможных последствий его отказа: СС1 (незначительные), СС2 (средние) и СС3 (значительные) (ДСТУ-H Б В.1.2-16:2013).
Таким образом, для обследования объекта класса последствий СС3 (значительные) допускается привлекать только экспертов с сертификатом на «Техническое обследование зданий и сооружений класса последствий (ответственности) …» не ниже СС3 (значительные), и наоборот, то есть эксперт с соответствующим сертификатом выполняет работу согласно классу последствий здания.
2.3. Внесение в Реестр строительной деятельности
В Украине на базе Портала Единой системы в сфере строительства функционирует Единая государственная электронная система в сфере строительства (сокращенно — ЕГЭССБ).
Частью этой Системы является Реестр строительной деятельности, представляющий собой комплексную базу данных, которая объединяет информацию об объектах строительства, участниках строительного процесса, сведения о разрешительных документах, градостроительной и проектной документации, экспертизах проектов, сведения о технической инвентаризации и другое.
Согласно законодательству организация, выполнившая обследование объекта, передает Отчет по обследованию Заказчику.
Также организация должна внести данные о выполненной работе в Реестр строительной деятельности. В Реестр, кроме общих данных по объекту, вносится как результат обследования Заключение, а также в электронном виде прикрепляется файл Отчета.
3. Основания выполнения обследования
3.1. Общие положения
Согласно положениям п. 6 «Порядка проведения обследования …» обследования зданий и сооружений в обязательном порядке должны выполняться в случае:
«— наступления срока следующего обследования … (плановое обследование);
— выявления дефектов, повреждений и деформаций в процессе текущего осмотра и технического обслуживания объекта…;
— необходимости принятия решения о дальнейшей эксплуатации (в том числе восстановлении путем капитального ремонта, реконструкции, реставрации) или демонтаже (ликвидации) в связи с повреждением объекта вследствие внепроектных воздействий (пожара, стихийного бедствия, аварии, военных действий или террористических актов), в том числе на основании актов, составленных уполномоченными органами;
— проведения проверки технического состояния объекта для выполнения проектных работ по капитальному ремонту, реконструкции, реставрации;
— проведения проверки учета потребностей лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения;
— снятия с учета разрушенного объекта.
— п. 6 «Порядка проведения обследования …»
По результатам обследований (плановых или внеплановых) составляется «Отчет по техническому обследованию …» (см. п. 5), а данные обследований обязательно вносятся в Технический паспорт объекта.
3.2. Плановое обследование технического состояния
Согласно положениям Статьи 392 «Закона …» владельцами зданий и сооружений должны быть организованы плановые обследования.
Периодичность таких обследований определяется на основе нормативных документов и указывается проектной организацией или организацией, выполняющей обследование.
Периодичность проведения обследования объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, как правило, не превышает 5 лет.
Для других зданий периодичность не может быть больше 10 лет.
Дата следующего обследования должна быть указана в техническом паспорте объекта.
3.3. Внеплановые обследования технического состояния
Внеплановые обследования могут выполняться вне графика плановых обследований.
Во-первых, эти работы выполняются для объектов, где в процессе текущего осмотра и технического обслуживания были выявлены дефекты, повреждения, деформации оснований или элементов конструкций.
Во-вторых, такие обследования проводятся при необходимости принятия решения о дальнейшей эксплуатации или демонтаже (ликвидации). Это может быть связано с:
- необходимостью ввода объектов в эксплуатацию (например, после определенного времени вывода из эксплуатации) и постановки на баланс;
- случаями повреждения объекта вследствие внепроектных воздействий (пожара, стихийного бедствия, аварии, военных действий или террористических актов).
В-третьих, внеплановые обследования проводятся при принятии решения о выполнении проектных работ по капитальному ремонту, реконструкции или реставрации.
3.4. Обследование объектов на соответствие требованиям эксплуатации
Из практики проведения внеплановых обследований зданий и сооружений общественного назначения в последнее время очень распространенным является выполнение работ по обследованию объектов по доступности для людей с инвалидностью и других маломобильных групп населения.
В состав таких работ на объекте, помимо фиксации нарушений норм инклюзивности, обязательно в определенной мере должны входить мероприятия по общей оценке технического состояния конструкций и элементов.
4. Определение объемов работ. Предварительное и основное обследование
4.1. Общие сведения
В общем виде техническое обследование объекта «… включает комплекс мероприятий, направленных на определение и проведение оценки фактических значений параметров технического состояния строительных конструкций, характеристик основания фундаментов, инженерных сетей и систем …, характеризующих эксплуатационную надежность объекта (в том числе обеспечение доступа лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения к реконструируемым или построенным объектам жилого и общественного назначения)» (п. 7 «Порядка проведения обследования …»).
По объему и составу работ, которые должны быть выполнены на объекте, нормами по составу и объему работ введено разделение понятий «предварительного» и «основного (детального)» обследования.
4.2. Предварительное обследование
Предварительное обследование объекта проводится по внешним признакам с целью определения необходимости проведения основного (детального) обследования и уточнения программы работ.
Такое обследование предусматривает предварительную оценку технического состояния объекта с составлением предварительного заключения о техническом состоянии строительных конструкций, сетей и систем объекта.
По результатам предварительного обследования составляются рекомендации относительно необходимости и объемов основного (детального) обследования, рекомендации по обеспечению надежной и безопасной дальнейшей эксплуатации объекта, обеспечению выполнения требований его инклюзивности.
Предварительное обследование предусматривает сплошной визуальный осмотр объекта с выявлением дефектов и повреждений по внешним признакам и проведением необходимых измерений, фотофиксацией, составлением схем их расположения, выявлением отклонений от норм доступности для МГН.
4.3. Основное (детальное) обследование
Основное (детальное) обследование проводится при выявлении дефектов и повреждений, которые могут снижать прочность, устойчивость и жесткость строительных конструкций и эксплуатационные показатели элементов инженерных сетей и систем объекта, а также при неучете потребностей лиц маломобильных групп населения.
Основное (детальное) обследование в общем виде предусматривает проведение анализа дефектов, повреждений и причин их возникновения; определение фактических эксплуатационных нагрузок и воздействий; проведение детального измерения необходимых геометрических параметров элементов; выявление изменений характеристик оснований, элементов или конструкций; инструментальное определение параметров дефектов и повреждений; проведение проверочных расчетов.
По результатам основного (детального) обследования составляются рекомендации относительно возможности дальнейшей эксплуатации объекта, сроков проведения следующего обследования; разрабатываются конструктивные решения по восстановлению и усилению отдельных строительных конструкций; решения по учету норм доступности для МГН.
5. Состав Отчета
По результатам обследования объекта составляется Отчет, который должен содержать следующие разделы (в объемах, предусмотренных Техническим заданием):
- общая характеристика объекта обследования (описание, графическая часть, фотографии);
- результаты технического обследования состояния строительных конструкций объекта (систематизация и схемы расположения дефектов и повреждений, материалы фотофиксации);
- результаты технического обследования и анализа архитектурно-строительных решений, примененных на объекте в рамках сферы деятельности учреждения (систематизация недостатков и нарушений норм, фотоматериалы, графическая часть);
- выводы, общая оценка технического состояния объекта и оценка соответствия требованиям норм по функциональному назначению;
- рекомендации по дальнейшей эксплуатации и приведению в соответствие с требованиями строительных норм.
6. Вопросы организации работ
Перед заключением договора на проведение работ Заказчиком и Исполнителем составляется Техническое задание. Техническое задание утверждается сторонами и в дальнейшем становится неотъемлемой частью договора (Приложением).
Также приложениями к договору могут быть согласованы смета стоимости работ и график их выполнения.
Объем работ по обследованию и расчет стоимости определяются на основе данных, которые Заказчик обязательно должен предоставить перед заключением договора.
Помимо документов, подтверждающих право собственности, должна быть предоставлена информация о размерах объекта (площадь застройки, строительный объем), имеющаяся техническая информация (технический паспорт, материалы предыдущих обследований и т. д.), а также фото и видеоматериалы.
В отдельных случаях вследствие отсутствия той или иной информации об объекте обследования может понадобиться предварительный выезд специалистов на место выполнения работ.
Это также может быть необходимым при наличии определенных вопросов по планированию работ, связанных со сложностью конструктивных решений, признаками аварийности конструкций объекта.
На момент составления Технического задания сторонами согласовываются состав и объем работ, необходимость поэтапной организации работы (например, с предварительным и основным обследованием).
В любых случаях выполнение работ предусматривает обязательный выезд специалистов по обследованию на место.
«Не допускается проведение обследования объекта исключительно по фотографиям, видеозаписям, чертежам без визуального обследования»
— п. 7 «Порядка проведения обследования …»
При заключении договора обязательно согласовываются вопросы доступа на объект, режим его работы, вопросы обеспечения требований техники безопасности и другие, которые непосредственно связаны с организацией работы на объекте.
Для удаленных объектов предварительно согласовываются вопросы оплаты командировочных расходов специалистов (проезд, проживание и т. д.).
7. Ориентир на качество выполнения работ
Вопросы безопасности эксплуатации строительных объектов требуют профессионального подхода к планированию и организации работ по техническому обследованию. Они предусматривают как профессиональный текущий уход за техническим состоянием зданий и сооружений со стороны работников соответствующих служб, так и ответственное отношение Владельцев к проведению исследовательских работ.
Только привлечение к выполнению работ опытных квалифицированных специалистов может быть гарантией обеспечения высокого уровня технического обслуживания объектов.
Правильная организация работы на всех этапах от заключения договора до получения технической документации позволит избежать лишних вопросов и сэкономит время и Заказчика, и Исполнителя.
Также высокий уровень разработанной документации обеспечит получение положительных выводов со стороны контролирующих государственных структур.
Эксперты нашей организации имеют значительный опыт проведения технического обследования широкого круга зданий и сооружений. За время работы было выполнено обследование и паспортизация объектов как промышленного, так и общественного назначения. Была разработана документация по оборудованию большого количества объектов согласно требованиям доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения.