Каждый человек, желающий стать арендодателем недвижимого имущества, должен определиться с моментами всего процесса аренды.
Советы по аренде жилых объектов
Перед тем как подписать соглашение, будущий арендодатель должен:
- принять решение регистрироваться или нет как частный предприниматель. Владелец объектов жилой недвижимости имеет законное право сдавать в аренду свою собственность с прохождением регистрации частного предпринимателя и без нее. Статус арендодателя влияет на порядок расчета суммы налога.
Аренда жилья без документов частного предпринимателя
При таком моменте арендодатель выступает как физическое лицо. Ему необходимо ежеквартально рассчитывать налог на доходы физических лиц и уплачивать его в бюджет. В 2016 году величина НДФЛ составляет 18% от сумы полученной прибыли.
Уплаченный НДФЛ необходимо показать в годовой декларации, которая сдается в налоговую службу. Декларацию необходимо подать до первого мая следующего за отчетным года. То есть декларацию за 2016 год необходимо сдать до первого мая 2017 г. Если арендодатель нерезидент, то есть не гражданин страны, сдать свою недвижимость в аренду он может только, воспользовавшись услугами ЧП или юрлица.
Аренда недвижимости частным предпринимателем
Кодекс фискальной службы регулирует законность сдачи внаем объектов недвижимости. Согласно ему каждый человек, ведущий предпринимательскую деятельность, будучи на общей либо упрощенной системе налогообложения, может на законных основаниях быть арендодателем.
Самым простым решением при оформлении ЧП является работа по упрощенной системе. Дело в том, что при таком налогообложении арендодателю необходимо уплачивать ежемесячно сумму налога, которая составляет 20% от минимального уровня заработной платы, установленной на 01 января отчетного года. Так, к примеру, в 2016 году сумма налога предпринимателя, работающего по упрощенной системе, составила 275 грн.
С экономической точки зрения, уплачивать налог упрощенцам более выгодно. Но при такой регистрации необходимо учесть момент: п.291.5 ст. 291 НКУ приняты ограничения. Итак, по упрощенной системе налогообложения не могут работать предприниматели, которые сдают внаем:
- земельные участки, площадь которых превышает 0,2 га;
- жилые здания или же их часть, площадь которых превышает 100 кв. м;
- сооружения нежилого значения или их часть, площадь которых превышает 300 кв. м.
Плательщики единого налога, работающие на 2 группе, имеют право сдавать внаем недвижимое имущество исключительно населению или ЧП на едином налогообложении.
Из вышеуказанного следует: если площадь жилого здания превышает 100 кв. м. и нежилого 300 кв. м., частный предприниматель должен работать по общей системе налогообложения или вообще не быть ЧП.
- проверить регистрацию права собственности на сдаваемое жилье в Государственном реестре вещественных прав на недвижимое имущество. Новая редакция Закона Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество» гласит, что подтвердить свои права на недвижимость можно, имея сведения из Госреестра. Получить соответствующую информацию может каждый гражданин Украины. Это необходимо сделать, так как арендодатель должен быть владельцем недвижимости. Арендаторы обязательно проверят эту информацию.
Если имущественные права еще не внесены в Госреестр, это необходимо сделать, обратившись за такой услугой в государственное учреждение или к частному нотариусу. Последние имеют право на такие действия на законных основаниях.
После таких действий арендодатель будет иметь возможность получить соответствующую справку. Распечатать информацию можно и самостоятельно посредством интернет-системы, предварительно уплатив взнос в размере 20 грн.
- получить согласие всех совладельцев недвижимого имущества в письменной форме, если недвижимость имеет нескольких владельцев. Этот момент касается и арендодателей, которые имеют оформленный в законном порядке брак.
Передача недвижимости, которая оформлена по ипотечному договору, в аренду происходит только по согласию владельца ипотеки.
- проверить будущего арендатора по возможности. Это необходимо сделать для того, чтобы избежать многих неприятностей в будущем. Сделать это можно, по крайней мере, проверив паспорт, идентификационный налоговый номер. Также юристы советуют по возможности проверить, нет ли заявления на утерю паспорта, который предъявил арендатор. Многие нечестные люди пользуются именно украденными или утерянными паспортами. К сожалению, на сегодня нет открытого доступа к списку утерянных паспортов, поэтому сделать проверку можно только лично.
Если арендатором выступает юридическое лицо, владелец должен потребовать и проверить свидетельство госрегистрации, устав, доверенность, паспорт лица, на которое выписана доверенность, копии паспортов руководителя компании и главного бухгалтера.
Подписание договора аренды
Проделав всю вышеперечисленную работу, можно приступать к оформлению договора аренды. Стоит заметить, что соглашение аренды жилья можно не заверять у нотариуса. Если одна из сторон требует это сделать, то посетить нотариальную кантору придется.
Обязательно заверяются нотариусом договора аренды:
- нежилых помещений, которые будут арендоваться более 3-х лет;
- недвижимости с предстоящим выкупом.
В договоре аренды не стоит указывать цель аренды иную, чем проживание. Согласно ст. 810 Гражданского кодекса аренда недвижимости может осуществляться с целью проживания в ней. Согласно этой же статье, юридическое лицо может арендовать жилое помещение только для жизни в нем.
Именно поэтому в соглашении необходимо указывать цель аренды – проживание. В случае нецелевого использования помещения все риски лягут на плечи арендатора.
В договоре аренды не рекомендуется устанавливать меньшую рыночной цены стоимость. Согласно ст. 170 Налогового кодекса размер дохода исчисляется исходя из суммы аренды, но не меньшей, чем минимальная сумма платежа за аренду. Этот минимум устанавливается органами местного управления, на территории которых находится объект недвижимости, который планируется сдать внаем. Поэтому, занизив сумму аренды, не удастся снизить сумму налога. Эта норма не касается предпринимателей второй группы, которые платят фиксированный налог.
В договоре аренды рекомендуется указать обязательную предоплату за несколько месяцев. На практике предоплата осуществляется за два месяца. Это стимулирует арендатора и подтверждает его намерения. В таком случае он не исчезнет, не уплатив по договору аренды.
Если вы планируете сдавать жилое помещение на длительный срок, рекомендуется обратиться за помощью в компанию, которая оказывает такого рода услуги. Юрист компании при составлении договора учтет все ваши требования и пожелания, укажет на возможные риски и возмещения от их последствия. Профессионально составленный договор может уберечь от многих неприятностей и подстраховать в неординарных ситуациях. Правильно составленный договор аренды – это уверенность в завтрашнем дне обеих сторон. Только в таком случае аренда недвижимого имущества принесет удовлетворение обеим сторонам.