Техническая инвентаризация, технадзор, техобследование,
регистрация права собственности, экспертная оценка,
разрешительные документы на строительство,
комплексное обслуживание предприятий.

г.Киев, бул. Л.Украинки, 26А, Печерская
+38(050)7420430 +38(097)1918808
г.Киев, ул. А.Кошица д.4, Харьковская
+38(050)7420430 +38(097)1918808
btiadvokat@gmail.com

Техническое обследование зданий и сооружений

Для определения соответствия предъявляемых к объектам недвижимости требований, существующим техническим регламентам проводится техническое обследование зданий и сооружений. Его цель сводится к выявлению реального физического состояния зданий и сооружений. В ходе проведения исследования определяется степень надежности их конструкции. Такие обследования позволяют оценить реальную возможность дальнейшей эксплуатации объектов. В ходе обследования вырабатываются последующие правила эксплуатации зданий и сооружений.

Техническое обследование зданий и сооружений

Общий порядок проведения обследований не распространяется на правила проведения строительно-технической экспертизы, назначенной судом. Не производится техническое обследование и для получения научных данных и выполнения проектных работ.

Техническое обследование позволяет безопасно использовать объект. Это особо актуально для мест массового скопления людей, торговых центров, учебных заведений, вокзалов и т.д.

Обследование технического состояния включает в себя визуально-инструментальный осмотр. А также создание решений для восстановления объектов. Техническое обследование зданий проводится техникой для диагностики состояния и оперативного контроля сооружения, при этом могут браться пробы для анализа в строительной лаборатории.

Как проводится техническое обследование зданий и сооружений?

Работы ведутся в строгом соответствии с действующей нормативной базой, которая включает в себя ГСН, ГСТУ и другие регламентирующие градостроительную деятельность законодательные акты. Техническое обследование зданий и сооружений включает в себя комплекс мероприятий, позволяющих определить параметры, характеризующие фактическое техническое состояние строительных конструкций, характеристик основы фундаментов, инженерных сетей и других систем, способных оказывать влияние на степень надежности зданий и сооружений и определяют возможность их дальнейшей эксплуатации или ограничения в эксплуатации, или необходимость восстановления, ремонта строительных конструкций, инженерных сетей и систем объекта.

От правильной оценки технического состояния зданий и сооружений зависит безопасность их эксплуатации. Аварийные обрушения происходят не в один момент, если это не является воздействием внешних факторов, к таковым относятся стихийные бедствия, пожары и т. п.

В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Украины № 687, принятом в 2004 году, может проводится экспертное обследование машин, механизмов и оборудования повышенной опасности.

Обследование технического состояния зданий способствует своевременному выявлению дефектов в строениях, предотвращает аварийные обрушения конструкций, позволяет вовремя провести необходимые ремонтные работы и значительно продлить срок службы объектов. Проводиться оно может субъектом хозяйствования, имеющим договор на обследование строения с их владельцами или управляющими.

Форма собственности компании, проводящей техническое обследование сооружений и зданий, не имеет значения. Основным является соблюдение установленных к нему законом требований. Они включают в себя:

• Наличие в штате компании сотрудников, являющихся профессиональными экспертами по вопросам прочности, надежности, долговечности домов и сооружений, их эксплуатационной безопасности, а также пожарной безопасности и инженерного обеспечения. Все они должны пройти профессиональную аттестацию и получить квалификационный сертификат. Такое требование установлено статьей 17 Закона Украины «Об архитектурной деятельности».

• Компания должна иметь методическую и организационную документацию, необходимую для проведения обследования объектов, а также специальное оборудование, приборы и инструменты.

Найти информацию потенциальных исполнителях, соответствующих критериям, можно найти на официальном веб-сайте ГАСКа. Она может быть размещена на веб-сайте на основании письменного обращения субъектов хозяйствования.

Обследование технического состояния здания проводят при реставрации для определения технического состояния объектов. Такая процедура нужна при изменении специализации, планировки, построении этажей или при капитальном ремонте. Обследование зданий и сооружений выполняют по техническому плану, составленному исполнителем и согласованному с заказчиком. Оно включает в себя такие пункты: задачи и цели, элементы исследования и сроки выполнения.

Обследование зданий и сооружений необходимо:

• перед ремонтом;
• для определения качества работ;
• перед началом использования здания;
• при разногласии между заказчиком и исполнителем строительных работ;
• когда нужно определить ущерб от пожара или другого бедствия;
• при повреждении;
• для восстановления документов;
• при продаже или покупке здания;
• для определения стоимости работ.

В процессе данной процедуры предоставляют строительные схемы, планы, паспорта и остальные материалы.

Сроки проведения обследования технического состояния

Первое техническое обследование сооружений и зданий проводится в соответствии с их проектной документацией. Последующий порядок проверок определяется соответствующими нормативными и правовыми актами, а также требованиями ГСН. В соответствии со статьей 884 ГК Украины, такой срок не должен превышать гарантийный срока эксплуатации. Производить техническое обследование сооружений и зданий с истекшим сроком гарантии необходимо с учетом времени их эксплуатации. Учитывается и то, с какой периодичностью проводилось их обследование ранее.

При завершении установленного срока эксплуатации зданий и сооружений необходимо проводить обследование с оценкой его технического состояния. По результатам обследования составляется отчёт о техническом состоянии сооружений и зданий, на основании которого определяется возможность их дальнейшей эксплуатации, её условия и срок следующего обследования.

Огромное значение, при обследовании объектов с законченным сроком эксплуатации, имеет выявление всех имеющихся дефектов, повреждений и деформаций конструкции. Такие работы проводятся собственниками недвижимости или управляющими ею лицами.

Частота проверки используемого здания зависит от вида постройки. Возможно внеплановое техническое обследование при критичном состоянии объекта.

Первую экспертизу проводят через 2 года после использования здания. Потом обследование технического состояния выполняют один раз за 7 лет. Исключениями являются: сооружения, которые находятся во вредной среде.

Для проведения работ по обследованию таких объектов основанием могут служить:

• акты, составленные уполномоченными органами после пожаров, природных катаклизмов при частичном разрушении объекта;
• решение собственников недвижимости или управляющих объектами в отношении проведения проверки их технического состояния;
• существенные дефекты, повреждения и деформации, выявленные в процессе проведения текущих осмотров и технического обслуживания, которые проводят собственники или управляющие объектами.

Проверка эксплуатационного состояния объектов может проводиться в плановом и внеплановом порядке.

Общие проверки проводятся по утвержденному графику весной и осенью.

Показатели обследования

В ходе проведения обследования технического состояния объектов недвижимости предметом изучения являются такие показатели и характеристики как: механическое сопротивление и устойчивость элементов конструкции; безопасность жизни и здоровья человека; защита окружающей среды и другие. В ходе обследования выясняется состояние пожарной безопасности на объектах, систем защиты от шума, экономии энергии, безопасности дальнейшей эксплуатации и другие.

Не допускается техническое обследование объектов по фотографиям, видеозаписям или на основании эскизов и чертежей, без визуального обследования.

Технические показатели, которым должны соответствовать здания и сооружения содержатся в проектной документации на объекты. Это относится не только к строительным конструкциям, но и к основам и фундаментам, инженерным сетям и другим системам объекта. Полученные в результате изучения зданий и сооружений данные должны быть занесены в отчёт о техническом состояния зданий и сооружений, на основании отчёта оформляется паспорт объекта.

Паспортизация здания нужна для того, чтобы продлить срок его использования. В проведении данной процедуры нуждаются как учреждения государственного порядка, так и небольшие коммерческие компании.
Паспортизация здания представляет собой единую систему учета, позволяющую вовремя выявлять аварийные ситуации. Паспорт технического состояния здания заполняется сертифицированным специалистом, с учетом результатов обследования сооружения. Исследование зданий проводится компанией на доходы владельца.

Точные сведения вносятся в паспорт технического состояния строения, после этого удостоверяются подписями собственника и доверенного лица компании, которое проводит обследование. Этот документ состоит из 5 обязательных дополнений и других сопроводительных актов. Паспорт технического состояния здания заверяется печатью. В итоге получается несколько образцов документов: один-два для владельца, а еще один остается в архиве организации, которая провела паспортизацию здания.

Паспорт технического состояния здания заполняют один раз. Другие корректировки вносят в документ в качестве дополнений с печатью и датой владельца. Собственник должен дополнить паспорт технического состояния в течение месяца после обследования. Другими словами, паспортизация здания – это составление строительной документации, где представлена информация о сооружении, всевозможные неисправности.
Этапы проведения технического обследования

Работы по обследованию объектов недвижимости требуют серьезного и основательного подхода. Проходят они в несколько этапов: подготовка к проведению обследования; предварительное и/или основное(детальное) обследование; составление отчёта.

Начинается все с подготовки к проведению обследования объектов. На этой стадии проводится ознакомление с объектом, его объёмно-планировочными и конструктивными решениями. Цель обследования – сбор информации об объекте. Одновременно составляется полное описание конструкций строения, дается характеристика инженерных сетей, проводится изучение технической документации, а также составляются рекомендации по дальнейшим работам.

Предварительное или основное (детальное) обследование проводится путём:

• проведения сплошного визуального обследования;
• выявления дефектов и повреждений, их анализа;
• проведения необходимых замеров, фотофиксации и составления схем расположения;
• обследования технического состояния объекта;
• составления вывода о техническом состоянии строительных конструкций, сетей и систем объекта;
• предоставления рекомендаций о надёжной и безопасной дальнейшей эксплуатации объекта.

Очень важным моментом в техническом обследовании является изучение условий эксплуатации объектов недвижимости. Среди прочих к ним относятся микроклимат и состояние почв. Последний фактор может оказывать огромное влияние на состояние конструкции. Подвижка почв приводит к деформации несущих элементов конструкций и ускоряет процесс разрушения. На втором этапе работ проводится детальное изучение объектов. Оно предусматривает обмер построек, исследование прочности перекрытий, фундаментов и других элементов зданий и сооружений. Отдельно изучается состояние грунтов.

Заключительным этапом работ является проведение расчетов и их анализ. Делаются они на основании данных, полученных при осмотре и изучении состояния объектов.

Итогом проведенной работы становится технический отчет. Он содержит в себе дополнительную документацию, в которую входят планы и чертежи построек, их фотографии, а также графики и другие документы. Они являются своеобразным приложением к итоговому документу. Вместе с отчетом готовится техническое заключение (выводы и рекомендации), в котором содержатся сведения о категории технического состояния здания, степени износа; возможных вариантах эксплуатации, ремонта или реконструкции.

В отчет о техническом состоянии входят:

• исследования, в ходе которых определили категорию строения;
• заключение о состоянии здания;
• причины деформаций;
• свойство изнашивания конструкций;
• устранение недостатков;
• список повреждений с их описанием;
• фотоматериалы;
• описание прочности материалов.

Такой документ составляется на основании действующей правовой базы. Этот отчет о техническом состоянии будет инструкцией к другим работам по ремонту здания. Результаты обследования должны быть точными и выполняться профессионалами. Отчет о техническом состоянии здания может быть выдан только экспертами, у которых есть разрешение на проведение работ.

При выполнении работ специалисты должны предоставить заверенную копию сертификата эксперта по обследованию зданий. С 1 июня 2012 года вступило в силу нововведение. Согласно ему, сертификат эксперта по обследованию зданий обязательно должен быть в наличии. Он дает исключительное право проводить исследование технического состояния сооружений.